Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Als Projektentwickler bzw. Bauträger ist man Kummer gewohnt. Immer häufiger begeben wir uns in sehr einseitig verlaufende Diskussionen hinsichtlich der Verkaufspreise bei Immobilienprojekten.

Stand Dezember 2017 leben wir in Deutschland auf der Insel der Glückseeligen, zumindest was die Baubranche angeht. Die Immobilienpreise setzen zu neuen Höchstmarken an, in Bestlagen von Frankfurt, München und Stuttgart sind qm-Preise jenseits der 10.000,-€ an der Tagesordnung. Die Frage aller Fragen, die sich viele Menschen daher in diesem Land stellen:

Wie entwickeln sich die Preise in den nächsten Jahren?

Bevor der geneigte Leser nun den Blick in die Glaskugel erwartet, vorab: Hellsehen kann niemand. Wir gehen von bestehenden Rahmenbedingungen aus und Bauträger bzw. Projektentwickler kalkulieren damit, dass diese Rahmenbedingungen für die nächsten 24 Monate anhalten, ohne genau zu wissen, ob dies der Fall sein wird.

Stand 12/2017:

Die sogenannten Fachleute sind sich zumindest in einem Punkt einig: Die Rahmenbedingungen für anhaltende Preissteigerungen sind derzeit optimal. Dennoch steht die aktuelle Entwicklung im Zusammenhang mit vielen Faktoren. Wir bei Projektum sehen folgende Punkte als ausschlaggebend:

  1. Gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Gesamtsituation, dadurch gute Arbeitsmarktzahlen.
  2. Konstant niedrige Zinsen seit Jahren.
  3. Aufholbedarf im Bereich der Neubau-Wohnungen durch niedrige Eigentumsquote und Wohnungsmangel.
  4. Stabile politische Lage, dadurch starkes Interesse ausländischer Investoren.

Ergo: Einer kontinuierlichen Preissteigerung im Immobilienbereich steht theoretisch nichts entgegen.

Aber: Wir geben bedenken, dass der Weltmarkt und die vor Jahren eingeläutete Globalisierung massive Risiken birgt. Dies vor allem bezogen auf Ressourcen und Energie.

Wieso gehen die Preise tatsächlich so nach oben?

1. LIEGT ES AN DEN BAUPREISEN?

Nein. Die Materialpreise und die Preise der Handwerker generell sind in den letzten Jahren nur moderat gestiegen. Dies wird allerdings nicht so bleiben. Neben den massiven Problemen im Bereich das Nachwuchses stehen wir in bestimmten Segmenten, z.B. Rohbau, aktuell vor großen Kapazitäts-Problemen. Diese könnten nur durch ausländische Bauunternehmen kompensiert werden, allerdings boomt die Baubranche derzeit in ganz Europa. Engpässe aufgrund von Auslastungen werden früher oder später zu Preissteigerungen führen. Wir haben von Kollegen gehört, dass größere Projekte auf Eis gelegt wurden, weil es nicht möglich war in den nächsten 18-24 Monaten eine Fertigstellung zu garantieren.

2. LIEGT ES AN DEN GRUNDSTÜCKEN?

Ja. Ganz eindeutig machen die steigenden Grundstückspreise heute einen Großteil der Preissteigerung aus. Nicht selten werden in guten bis sehr guten Lagen 1.000,- € – 2.000,- € pro qm Wohnfläche verlangt. Rechnet man dann Erstellungskosten von 2.500,- € pro qm in einer ordentlichen Ausstattung hinzu, kommen schnell 3.500,- € bis 4.500,- € in der Gestehung zusammen. Inkl. Wagnis/Gewinn summiert sich der qm-Preis ganz schnell auf 4.300,-€ bis 5.600,-€. Noch Fragen? Wie gesagt, der Bauträger verdient erst Geld, wenn die letzten 15-20% der Wohnungen verkauft sind, vorher legt er drauf.

3. LIEGT ES AN DER NACHFRAGE?

Ja. Ganz klar, die Statistik zur Entwicklung von Immobilienpreisen in den letzten 20-30 Jahren ist eindeutig, übrigens genauso eindeutig wie die Entwicklung der Aktien-Indizes. Die Kombination günstiger Zinsen unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es für risikolose Geldanlagen (Tagesgelder, Festgelder, usw.) derzeit so gut wie keine Zinsen gibt, lässt das „Geld“ neue Anlagemöglichkeiten suchen, die ja so neu nicht wirklich sind.

Eine inflationssichere Anlage in eine Immobilie mit 2 – 3% Rendite pro Jahr zzgl. Wertsteigerungspotential ist somit ohne Alternative und unter dem Strich eine vernüfntige Anlage. Berücksichtigt werden müssen an dieser Stelle auch Veränderungen in unserer Gesellschaft. Steigende Anzahl von Single-Haushalten sind ebenso relevant wir die Tatsache, dass die Schere zwischen Menschen, die sich Wohneigentum nicht leisten können, und Menschen, die sich das gekaufte Wohneigentum durch Mieter teuer bezahlen lassen, immer weiter auseinander geht. Solange es Mieter gibt, wird es auch Vermieter geben und solange Vermieter bereit sind zu investieren, werden Wohnungen gefragt sein.

4. LIEGT ES AN DER RENDITE ODER WERTSTEIGERUNG?

Ja. Zur Immobilienrendite gibt es vielfältige Berechnungen und Betrachtungsweisen, manche sagen, es lohnt sich nicht, andere sagen, es gibt keine Alternativen. Inflationsbereinigt steht die Immobilie unter Berücksichtigung der Wertsteigerung sicher sehr gut dar. Wie das in Zukunft aussieht, wagen wir nicht zu beurteilen. Historisch gesehen hängt eine Wertsteigerung vom Einkaufspreis ab. Wer vor 15 Jahren überteuert gekauft hat, kann heute weniger lachen, als der, der günstig eingekauft hat. Dennoch behaupten wir: Wer vor 15 Jahren gekauft hat und heute verkauft, kann im Grunde keinen Verlust gemacht haben, dazu waren die Preissteigerungen zu heftig.

Geht die Preisentwicklung so weiter?

Die schlechte Nachricht: Ja. Die Preisentwicklung wird sicher kurz- bis mittelfristig nach oben gehen, allerdings sehen wir die Spitze in den Ballungsgebieten bald erreicht. Wir gehen davon aus, dass das Preisniveau aus den Innenstadtlagen wellenartig das Umland der jeweiligen Städte erfasst und dass sich Projektentwickler mehr und mehr in anderen Regionen engagieren werden. Toplagen in Topausstattung waren immer schon unbezahlbar und werden dies auch zukünftig bleiben. Alle anderen Projekte werden sich je nach Marktdichte jedoch zukünftig in Punkto Ausstattung etwas strecken müssen. Hier und da verfahren Bauträger noch nach dem Schema „Minimale Ausstattung – Maximaler Preis“. Derlei Projekte sehen wir zukünftig immer kritischer im Markt, da die Käufer bei den aktuell anhaltenden Preisen immer mehr erwarten dürfen und auch erwarten werden. Preis-Leistung heisst das Zauberwort.

Geht die Preisentwicklung so weiter?

Die schlechte Nachricht: Ja. Die Preisentwicklung wird sicher kurz- bis mittelfristig nach oben gehen, allerdings sehen wir die Spitze in den Ballungsgebieten bald erreicht. Wir gehen davon aus, dass das Preisniveau aus den Innenstadtlagen wellenartig das Umland der jeweiligen Städte erfasst und dass sich Projektentwickler mehr und mehr in anderen Regionen engagieren werden. Toplagen in Topausstattung waren immer schon unbezahlbar und werden dies auch zukünftig bleiben. Alle anderen Projekte werden sich je nach Marktdichte jedoch zukünftig in Punkto Ausstattung etwas strecken müssen. Hier und da verfahren Bauträger noch nach dem Schema „Minimale Ausstattung – Maximaler Preis“. Derlei Projekte sehen wir zukünftig immer kritischer im Markt, da die Käufer bei den aktuell anhaltenden Preisen immer mehr erwarten dürfen und auch erwarten werden. Preis-Leistung heisst das Zauberwort.


Kommentare (2)

  • Hmmm, nach erstem Durchlesen macht das wirklich Sinn, vielen Dank für die Denkanstösse. Dennoch gehen die Preise ja in eine nicht mehr bezahlbare Richtung, hier in München werden teilweise über 10.000 Euro pro qm aufgerufen, wer soll das noch bezahlen?

    Grüsse Karl G.

    • Hallo Karl,

      Danke für Deinen Kommentar. Ich gebe Dir Recht, München und andere Großstädte sind schon teilweise sehr extrem, wobei ich mir sicher bin dass es nicht so schnell einen Deckel geben wird, zumindest solange es noch Menschen gibt, die diese Preise bezahlen. Immer daran denken: In New York spricht niemand von einem qm-Preis, da geht es nur noch um Lage, Ausstattung und Potential.

Schreibe einen Kommentar zu R. Renkert Antworten abbrechen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

Verfasst von:

12.12.2017
Rüdiger Renkert